quinta-feira, 16 de janeiro de 2020

Impacto das alterações demográficas no mercado imobiliário

A Cushman & Wakefield publicou o estudo Demographic Shifts, que analisa o impacto no mercado imobiliário das profundas alterações demográficas que se irão fazer sentir na população mundial ao longo da próxima década.

O relatório concentra a análise nos grupos demográficos hoje mais preponderantes, os Baby Boomers, Millennials (ou Geração Y) e Geração Z.


Os Baby Boomers, o grupo demográfico com maior poder económico, começaram a entrar na fase de reforma desde a década passada. O impacto desta mudança foi sentido de forma muito clara na indústria do turismo, que a partir de 2010 assistiu a um crescimento impressionante, em parte explicado por este fenómeno. O perfil consumista que caracteriza esta geração, simbolizado pelo termo “SKY –Spending the Kids’ Inheritance”, motiva este impacto positivo, que se irá acentuar entre 2020 e 2030 com a totalidade dos Baby Boomers a atingir a idade da reforma.

Também a indústria da saúde irá beneficiar do envelhecimento desta geração, esperando-se um forte crescimento deste setor e, consequentemente, uma procura sem precedentes por parte de investidores imobiliários para ativos de saúde, residências seniores e investigação médica.

Por último, o retalho físico será também um importante beneficiário da reforma crescente dos Baby Boomers, tendo em conta a preferência clara desta geração pelo consumo em espaços físicos.

Contudo, a entrada na reforma de 21% da população ativa ao longo da próxima década, correspondente aos 693 milhões de Baby Boomers atualmente ainda em idade laboral, representará também desafios, salientando-se o impacto muito significativo ao nível dos sistemas de pensões e segurança social. Se hoje a população mundial conta com 6 trabalhadores por cada reformado, na próxima década este rácio irá descer para 4,8. Este valor é inversamente proporcional ao nível de desenvolvimento dos países - no Japão este indicador será de apenas 1,9 em 2030 e na Europa espera-se que varie entre os 2,3 e 2,5 trabalhadores.

Em 2030 os Millennials (ou Geração Y) vão representar 40% da população ativa, com os seus primeiros membros a atingirem os 50 anos no final da década. Este envelhecimento traduzir-se-á em fortes mudanças ao nível dos espaços de trabalho e em termos urbanísticos, obrigando também à alteração das estratégias de recursos humanos das empresas.

Ainda que tenha sido uma geração fortemente afetada pela crise financeira mundial da década passada, que os atingiu no início da idade adulta, espera-se que, entre 2020 e 2030, seja o grupo etário a registar o maior crescimento do rendimento disponível. São eles os principais responsáveis pelo crescimento do comércio online, e também os impulsionadores da economia partilhada e das novas formas de trabalhar. A sua preferência pela partilha impulsionou o crescimento dos espaços de coworking e de outros tipos de coproperty, bem como a profunda transformação dos escritórios, cada vez mais orientados para a flexibilidade e conveniência dos trabalhadores.

A preocupação forte pelas questões ambientais e sociais desta geração vai obrigar o mundo corporativo a uma resposta eficaz; cada vez mais as empresas social e ambientalmente responsáveis vão ser valorizadas, tanto pelos recursos humanos como pelos investidores e, em última instância, pelo mercado imobiliário.

À medida que avança na idade adulta e constitui família, este grupo geracional vai exigir cada vez mais a garantia do equilíbrio vida-trabalho, sendo premente alterações nas estratégias de recursos humanos das grandes empresas. A oferta de serviços de conveniência e de proximidade nos locais de trabalho e de residência será um requisito chave para atrair esta faixa da população. Poderá mesmo questionar-se a velha máxima do imobiliário “Localização, Localização, Localização”, sendo substituída por “Conveniência, Conveniência, Conveniência”.
Em termos urbanísticos, esta preferência dos Millennials pela conveniência em detrimento da centralidade já se pode observar, falando-se mesmo de uma nova tendência de gentrificação de zonas com boas acessibilidades mas antigamente desconsiderada , como os exemplos de Shoreditch no Reino Unido ou Hoboken nos Estados Unidos.

Por seu lado, a Geração Z é o maior grupo geracional no mundo, representando 26% da população global. Ainda que seja cedo para concluir sobre o impacto que o seu perfil social terá na sociedade (os mais novos membros da Geração Z têm hoje 7 anos) já existem evidências que permitem retirar conclusões.

A característica mais marcante deste grupo etário é o facto de serem nativos digitais; desde o seu nascimento que convivem com a tecnologia móvel. Uma situação financeira menos favorável, bem como o ambiente de insegurança em que cresceram conferem-lhes um perfil mais avesso ao risco do que a geração que os precede, os Millennials. Estudos apontam para um perfil mais conservador e orientado para a segurança e estabilidade, em oposição à forte orientação para o empreendedorismo que se observa nos Millennials.

Trata-se de uma geração mais focada, empenhada e competitiva; prometendo ter um impacto muito favorável no mercado de trabalho. O seu carácter marcadamente digital irá trazer-lhes ainda assim o desafio das competências sociais; sendo este o principal ponto fraco da Geração Z. Este aspeto faz com que as suas expetativas face aos locais de trabalho sejam muito diferentes das valorizadas pelos Millennials; preferindo em grande medida a privacidade em detrimento da convivência.

O estudo conclui que a integração destas 4 gerações tão díspares, com necessidades e ambições por vezes contraditórias, vai representar um desafio para o mundo empresarial, para o mercado imobiliário e para os governos locais. Importa garantir que as cidades e os produtos imobiliários estão alinhados com as expetativas de todos estes grupos geracionais.

O enfoque na gestão local, ao nível municipal, ganha neste enquadramento mais força. O placemaking surge como a nova palavra chave do imobiliário, retratando todo o trabalho que deve ser feito ao nível das cidades, e dos projetos imobiliários em escala, de forma a garantir a atração de talento. O placemaking passa em grande medida pela valorização da nova máxima antes referida “Conveniência, Conveniência, Conveniência”.










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