terça-feira, 2 de outubro de 2012

Imovirtual lança IMI - Imovirtual Market Index

O Imovirtual, portal imobiliário do Standvirtual, lançou hoje o primeiro número do IMI-Imovirtual Market Index, um barómetro dedicado à actividade do mercado imobiliário em Portugal, feito em parceria com a Escola Superior de Actividades Imobiliárias (ESAI).

O IMI-Imovirtual Market Index é um relatório mensal, de índole qualitativa, que procura sintetizar a forma como os principais actores da actividade imobiliária percepcionam o mercado, não apenas em termos presentes, como em termos prospectivo a curto prazo.

A amostra utilizada pelo IMI-Imovirtual Market Index resulta da auscultação feita aos profissionais que anunciam no Imovirtual, com o objectivo de traçar um retrato actual e exacto, da realidade do mercado imobiliário, em particular, da procura imobiliária, do dinamismo reflectido pela angariação de imóveis, ou dos tempos médios de absorção do produto em carteira, dados que são analisados por uma entidade de referência, como a ESAI-Escola Superior de Actividades Imobiliárias, e contrastados com a conjuntura económica do país.

No primeiro trimestre de realização do IMI-Imovirtual Market Index foram recebidos mais de sete centenas de respostas de profissionais que actuam no mercado imobiliário, tais como empresas de mediação imobiliária, angariadores imobiliários, empresas de gestão e administração de imóveis, bem como promotores e investidores imobiliários.

«Uma das imagens de marca da ainda curta vida do imovirtual.com é a informação disponibilizada no portal, que procura facilitar o processo de escolha e decisão dos utilizadores», diz Miguel Mascarenhas, CEO da FixeAds, que acrescenta «Queremos que o IMI-Imovirtual Market Index seja o relatório de referência do sector imobiliário em Portugal, pelo que, não só estabelecemos uma parceria com a entidade de referência na formação imobiliária em Portugal (como é a ESAI-Escola Superior de Actividades Imobiliárias), como envidámos todos os esforços para reunir um número recorde de respondentes que contribuíssem com este tipo de informação vital».

MERCADO IMOBILIÁRIO MANTÉM ESTAGNAÇÃO EM AGOSTO

De seguida transcrevemos o primeiro número do IMI-Imovirtual Market Index...
  • A ligeira descompressão do IMI-Imovirtual Market Index registada em Agosto reflecte, sobretudo, a expansão da procura (marcada por uma forte sazonalidade) e um desagravamento das expectativas a curto prazo, em virtude do mês de Setembro ser tradicionalmente um período de maior dinamismo do mercado de arrendamento;
  • O mercado imobiliário (de forma transversal nos seus diferentes segmentos) encontra-se estagnado, num teste de resistência à liquidez dos profissionais do sector;
  • O tempo médio de absorção no mercado de venda situa-se agora em cerca de 14 meses, enquanto que no mercado de arrendamento se cifra em 4 meses;
  • Os profissionais do sector são unânimes em associar os principais constrangimentos encontrados à actual conjuntura económica, tanto por via da crescente restritividade bancária, quer devido à diminuição do poder de compra das famílias e à maior volatilidade do mercado de trabalho;
  • Apesar do forte ajustamento em baixa que tem afectado de forma significativa o valor dos imóveis, perto de 50% dos profissionais acredita que esta tendência manter-se-á, provavelmente, até ao final do ano.
O período em análise (entre Julho e Setembro de 2012), reflecte, essencialmente, a visão da Oferta sobre o comportamento do mercado imobiliário, num trimestre em que grande parte dos portugueses viu concretizada a medida de não pagamento do subsídio de férias, período que era tradicionalmente encarado com um certo optimismo, dada a conjugação de calor, férias e um aumento do rendimento médio disponível.

Na continuidade do cenário de recessão vivida pela conjuntura macroeconómica que o país atravessa, a redução das transacções imobiliárias tem vindo a acentuar-se, encontrando-se a maioria do mercado estagnado, num teste de resistência à liquidez dos actores que se encontram envolvidos no mercado imobiliário.

De acordo com as respostas obtidas, verifica-se existir uma significativa percentagem de empresas que afirma ter registado um aumento do dinamismo no âmbito da angariação de novo produto (alicerçado na sazonalidade estival), aumento este que não encontrou contrapartida numa expansão da procura e, muito menos, no crescimento das transacções realizadas, sendo que estas últimas, verificaram inclusivamente uma tendência claramente negativa.

De acordo com a pesquisa, o tempo médio de absorção no mercado residencial de venda situa-se agora em 14 meses, enquanto que no mercado de arrendamento se cifra em 4 meses. Exigindo, a aquisição de uma habitação, um elevado esforço financeiro durante um período de tempo bastante dilatado, é natural que a ponderação que tal passo exige seja muito superior a uma decisão que permite de forma mais dinâmica ajustar a satisfação da sua necessidade através do mercado de arrendamento, segmento que continua a conquistar mais peso do lado da procura, sem todavia, ainda encontrar a respectiva contrapartida do lado da oferta.

Os profissionais do sector são unânimes em associar os principais constrangimentos encontrados à actual conjuntura económica, tanto por via da crescente restritividade bancária, quer devido à diminuição do poder de compra das famílias e à maior volatilidade do mercado de trabalho. Sendo o mercado habitacional, em termos globais, um mercado tendencialmente inelástico, ele consegue assegurar uma maior elasticidade do lado da procura, sendo bastante sensível ao capital em circulação, ou seja, ao próprio dinamismo do mercado de crédito à habitação.

A sua diminuição, associada às expectativas negativas de evolução da economia, condicionam fortemente o impulso de realizar um investimento de longo prazo. Para além disso, esta expectativa relativamente ao comportamento do sector bancário face ao mercado habitacional permite inferir que os profissionais do sector ainda não se ajustaram totalmente a um novo paradigma de realização de negócios, em que os agentes terão de procurar novas formas de rentabilização dos produtos imobiliários, que não passem pela tradicional compra com recurso ao crédito, em que se tem baseado o mercado habitacional português.

Por outro lado, a reduzida elasticidade da oferta quanto ao volume de produto é normalmente compensada pelo ajustamento do preço à variação da procura, de forma inversa. A questão do “Valor” é outra das razões invocadas pelos inquiridos para justificar as dificuldades da actividade, manifestando-se na sua convicção de que as avaliações bancárias se encontram desfasadas da realidade, inviabilizando, assim, parte significativa dos negócios.

Uma análise dos dados do INE sobre esta matéria permite constatar que o valor médio das avaliações bancárias tem vindo a descer menos de 1% ao mês desde o ano passado, situando-se a variação homóloga anual em 8%, sendo esta evolução, também, um reflexo das crescentes exigências colocadas pelas instituições financeiras no momento da concessão de crédito.

Por este motivo, e face às expectativas futuras, a maioria dos inquiridos assume, para os próximos meses, uma inevitabilidade da tendência de descida dos preços de mercado (sobretudo no segmento de venda).

Uma análise global dos resultados do inquérito mostra-nos ainda que as expectativas negativas sobre a evolução do mercado (tanto em termos de preços, como em termos de actividade global) exigem aos agentes a capacidade de reconverter os seus modelos de negócio, sendo o mercado de arrendamento, especialmente no âmbito das alterações recentemente efectuadas ao seu enquadramento legal, uma das vias potenciais a explorar, de forma mais estruturada e apoiada no futuro.









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