segunda-feira, 21 de novembro de 2016

Aliados têm os apartamentos reabilitados mais caros do Porto, mas Zona Histórica é o principal destino de investimento

Os Aliados são a zona do Porto onde se localizam atualmente os produtos de habitação reabilitada mais caros da cidade. Atingindo 2.981 euros/m2, o asking price médio desta zona está entre 11% e 55% acima dos valores médios de oferta apresentados noutras zonas da cidade para o mesmo tipo de produto. Já em termos de dinamismo da oferta, é o Centro Histórico que lidera, concentrando 48% dos apartamentos integrados em projetos de reabilitação urbana construídos ou em desenvolvimento na Invicta e mais que duplicando o volume contabilizado nos Aliados (21% da oferta).

Estas são duas das principais conclusões apuradas no âmbito do estudo “Reabilitação Urbana para Uso Residencial no Porto”, uma iniciativa da Prime Yield, desenvolvida em parceria com a Predibisa e as sociedades de advogados SRS e ALC. Trata-se de um research inovador, ao analisar, pela primeira vez, a oferta habitacional resultante de projetos de reabilitação urbana na cidade do Porto. O documento, que integra ainda uma componente jurídica com o enquadramento legal de relevo para o desenvolvimento da atividade de reabilitação urbana, foi hoje apresentado no Porto.

“A reabilitação é, atualmente, sem qualquer dúvida, o principal motor para o mercado imobiliário no Porto, com a habitação a concentrar boa parte das intenções de investimento. O Centro Histórico é um dínamo incontornável deste movimento e, nos últimos quatro anos, foi alvo de uma especial dinamização da reabilitação para habitação, apresentando hoje uma vasta área intervencionada e sendo um destino preferencial para o investimento nesta área, até pelo seu apelo turístico. Paralelamente, é evidente uma tendência para alargar o espectro das zonas de investimento para este tipo de projetos na cidade, onde os Aliados se destacam, especialmente no segmento prime”, comenta José Velez, Diretor Executivo da Prime Yield.

“Num ano que tem sido forte para a Reabilitação Urbana no Porto, com o aumento da procura, têm ocorrido novos investimentos imobiliários de reabilitação, orientados para a fixação permanente de famílias na Baixa do Porto. Este novo paradigma habitacional é importante e só é possível com uma oferta de excelência, em zonas que se pautam por uma grande centralidade e riqueza histórica. Vários são os projetos que têm surgido numa lógica similar à que já ocorreu na Avenida da Liberdade, em Lisboa, com a zona prime da Invicta, a que delimita a área situada entre os Clérigos e os Aliados, a ser cada vez mais aposta para o investimento nacional e estrangeiro. Hoje mais do que nunca a realização deste tipo de estudo é fundamental, quer para quem compra quer para quem vende neste segmento, sendo que o estudo permite concluir que os valores de produtos de habitação reabilitada são substancialmente diferentes dos apresentados em 2015 e mais ainda quando comparados com os do ano anterior”, acrescenta João Nuno Magalhães, Diretor-geral da Predibisa.

De acordo como estudo, o valor médio de oferta observado na zona dos Aliados apresenta um prémio de 11% face ao Centro Histórico, a segunda zona mais cara e onde o asking price para habitação reabilitada é, em média, de 2.689 euros/m2. Este gap aumenta para 31% na comparação com a Cedofeita, zona que concentra 9% da oferta habitacional reabilitada no Porto e onde o valor médio de oferta é de 2.272 euros/m2. Já face à zona do Bonfim, que é mais barata da cidade para a aquisição deste tipo de produtos, o diferencial face à zona mais cara atinge os 55%, ainda que o volume de apartamentos em oferta esteja nivelado (21% do total) com o registado nos Aliados.
À exceção do Bonfim, as restantes três zonas analisadas pelo estudo integram um eixo preferencial para o desenvolvimento de projetos habitacionais de reabilitação, os quais concentram entre 35% e 72% dos apartamentos localizados na respetiva zona e onde, em geral, os valores médios de oferta estão também acima. Os Aliados são a zona onde esta tendência é mais evidente, com a avenida dos Aliados a concentrar 35% da oferta e a apresentar uma valorização de mais de 60% (4.892 euros/m2) face à média da zona. No caso do Centro Histórico, destaca-se o eixo-Mouzinho-Flores, no qual se localiza mais cerca de 70% da oferta e onde o valor médio supera em cerca de 10% (2.959 euros/m2) o asking price médio da zona. A rua da Cedofeita é o eixo preferencial na zona à qual dá nome, com 72% da oferta, embora neste caso, o valor médio esteja nivelado (a diferença é de -1%, para 2.235 euros/m2) com a média da zona.

Em termos de caracterização da oferta, o estudo revela que as tipologias T0, T1 e T2 são as predominantes nos projetos de reabilitação habitacional na cidade, embora denote que quer na zona mais cara quer na zona mais dinâmica – respetivamente Aliados e Centro Histórico -, começam já a haver projetos a apostar nas tipologias de maior dimensão (incluindo T4), o que pode evidenciar a emergência de uma maior procura de habitação para uso próprio.

O estudo incide sobre uma amostra de 312 apartamentos integrados em projetos de reabilitação urbana distribuídos por quatro zonas da cidade do Porto, nomeadamente Aliados, Centro Histórico, Cedofeita e Bonfim. Dirigida sobretudo ao segmento médio-alto e alto, a oferta analisada está na sua maioria construída ou já em construção, estimando-se que este stock se encontra 70% vendido.

O documento reflete ainda sobre o enquadramento legal relevante para a reabilitação urbana, apresentando uma análise de medidas jurídicas nas áreas de fiscalidade, promoção, ocupação e captação de investimento com impacto nesta área de atividade.







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