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segunda-feira, 14 de Fevereiro de 2011

Cuidados a ter na escolha de um empreiteiro

A construção de uma casa é para grande parte das pessoas o investimento de uma vida, a realização de um sonho. Quase toda gente recorre a empréstimos bancários que andará a pagar a vida toda, logo é normal que não queiram que se brinque com o seu dinheiro. Neste artigo vamos abordar alguns cuidados que deve ter ao pré-seleccionar alguns empreiteiros para darem preço para a construção da vossa casa. Quantos mais vos derem preço, melhor, mas aconselhamos que no mínimo o peçam a meia dúzia, o que tendo em conta a crise que o país atravessa, não será complicado.

1 - Referências anteriores

Contactem o empreiteiro e peçam-lhe informações/contactos de clientes anteriores, assim como o de alguns dos seus habituais fornecedores. Relativamente aos clientes, se o empreiteiro não tiver nada a temer não terá qualquer problema em fornecer uma lista de clientes que possam atestar a sua competência e seriedade. Desconfie se a lista de clientes fornecida só tiver um ou dois nomes. No que diz respeito aos fornecedores, não aceite respostas do tipo "não temos fornecedores fixos, estamos sempre a variar". Normalmente isso é sinal que deixam calotes em vários fornecedores, andando sempre a saltar de uns para os outros. Se for uma empresa séria e sólida, terá alguns fornecedores habituais onde consegue descontos que só um cliente habitual e regular conseguirá. Estude também a reputação dos fornecedores, pois é de lá que o material que vai constituir a vossa casa virá.

2 - Alvará

Se a empresa não tiver alvará ou não o tiver renovado, é bem provável que tenha dívidas ou que esteja mais parada que a funcionar. Evite empresas nessas condições.

3 - Documentação técnica

Longe vão os tempos em que se olhava para uma planta e se atirava um preço para a obra. Não abdique que os empreiteiros que vão dar preço para construir a sua casa o façam artigo a artigo. Para isso é essencial que inclua no contrato com o projectista a elaboração de um mapa de quantidades devidamente detalhado. Caso não tenha feito isso, contrate um técnico da área para o fazer. Não será um trabalho caro e compensará devidamente no que vai poupar durante o controlo da obra. Se o empreiteiro não quiser dar preço deste modo, dispense-o do concurso. Qualquer que fosse o preço dado, seria incerto, e significaria que ele iria trabalhar durante a obra para ter lucro, nem que fosse vendendo gato por lebre. Ao darem preço artigo a artigo você garante que o empreiteiro está a estudar a obra e está conscientemente a dar preço para aqueles materiais, para aquelas soluções. Depois, durante a obra, controle artigo a artigo.

Aconselhamos também a que peça um plano de trabalhos, mesmo que seja um simplificado. Defina o prazo de execução da obra, e peça-lhes para em conjunto com o preço apresentarem um plano de trabalhos em que balizem a execução dos trabalhos mais representativos (estrutura por pisos, cobertura, alvenarias, betonilhas, soleiras/peitoris, caixilharias e vidros, rebocos, acabamentos, pinturas, carpintarias, loiças sanitárias, arranjos exteriores). Este aspecto permitirá que durante a execução da obra você controle devidamente o tempo de execução dos trabalhos, e saiba em cada momento quanto é que a sua obra está adiantada ou atrasada. Não aceite a desculpa que não sabem trabalhar com o MS Project ou outros programas de planeamento, um planeamento de obra simples até em Excel se faz.

4 - Pagamentos

Se um empreiteiro lhe propuser um adiantamento inicial, rejeite e considere seriamente elimina-lo do processo de selecção. Por norma, e cruzando com o que foi dito no primeiro ponto, um empreiteiro que não tenha calotes a torto e a direito, tem crédito nos seus fornecedores (60, 90 ou até mais dias). Quanto pedem um adiantamento justificam com a necessidade da compra de materiais, mas quando assim acontecer, pense que ou ele tem calotes nos fornecedores, e mais cedo ou mais tarde isso vai prejudicar a sua obra, ou que então ele quer receber antes de executar, o que lhe permite a qualquer altura desaparecer e ficar no lucro...

Combine também que os pagamentos mensais serão realizados em função do trabalho executado, ou seja, à medição. Definam um dia fixo por mês (entre 20 a 24) para esse efeito, e definam um dia fixo também para os pagamentos (entre 25 a 28). Com o mapa de quantidades referido no ponto 3, é fácil controlar isso. Ao medir um trabalho verifica que % do total foi realizada, e paga exactamente essa % do valor do artigo. Repete-se o processo todos os meses, para todos os trabalhos. Assim nunca estará a adiantar dinheiro ao empreiteiro, mas também não o estará a prejudicar. No fundo é a solução mais equilibrada.

Sugira a retenção de 5% do valor mensal dos trabalhos, valor esse que você entregará no fim do prazo da garantia. Esta retenção visa servir de garantia para o caso de aparecer algum problema durante o prazo de garantia da obra. Uma vez que este valor pode ser pesado para o empreiteiro, sugira o recurso a garantias bancárias.

Conclusão

Seja inflexível nestes pontos, empresa que não os cumpra, não serve para tornar real o investimento da sua vida. Não tenha problemas em ser criterioso e exigente, hoje em dia qualquer empresa competente não terá problemas com isso, e assim poderá conseguir despistar alguns patos bravos. Contudo não pense que estes conselhos por si só lhe valem a garantia de não ter problemas na execução da sua casa, até porque construir uma casa sem ter qualquer problema é praticamente uma utopia. O que se pretende é que os antecipe, que esteja preparado para eles e para os resolver de forma que o satisfaça.

Se tiver alguma sugestão para juntar a estes 4 conselhos, não hesite em escrever nos comentários do artigo.







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2 Comentários:

João Parrinha disse...

Este artigo está um pouco desactualizado da actual realidade no que se refere tanto a crédito por parte dos fornecedores como na obtenção de garantia bancária.

E na minha experiência de mais de 25 anos tenho-me deparado, não com "calotes" de empreiteiros mas sim com "calotes" de clientes.

Os conselhos aqui prestados vão todos no sentido de incentivar esta ultima prática — a do "calote" do cliente, que atendendo ao estado do nosso sistema jurídico se traduz quase sempre por "dinheiro em caixa".

Parece-me, portanto, um muito mau conselho e muito mau principio a dar aos clientes.

Pessoalmente, recuso-me a iniciar qualquer obra sem um sinal de 5%. Não cobre sequer o início da obra mas é uma forma do cliente se sentir envolvido e responsabilizado em todo o processo.

Se o papel do construtor é construir bem e em tempo, o do cliente é de acompanhar a obra e pagar a tempo.

Crédito a 90 dias ?! Outra ilusão e um nome pomposo para uma operação que apenas se traduz em lucros para a entidade bancária que suporta esse crédito. Quem, em ultima instancia, suporta esses crédito? O cliente, claro.

Já está na altura de rever "formulas" de trabalho desactualizadas e que apenas oneram a construção e propor relacionamentos comerciais mais equilibrados e menos onerosos.

Parece-me, portanto, que alguns dos conselhos aqui prestados, mais que tendenciosos, são contraproducentes.

João Parrinha disse...

Este artigo está um pouco desactualizado da actual realidade no que se refere tanto a crédito por parte dos fornecedores como na obtenção de garantia bancária.

E na minha experiência de mais de 25 anos tenho-me deparado, não com "calotes" de empreiteiros mas sim com "calotes" de clientes.

Os conselhos aqui prestados vão todos no sentido de incentivar esta ultima prática — a do "calote" do cliente, que atendendo ao estado do nosso sistema jurídico se traduz quase sempre por "dinheiro em caixa".

Parece-me, portanto, um muito mau conselho e muito mau principio a dar aos clientes.

Pessoalmente, recuso-me a iniciar qualquer obra sem um sinal de 5%. Não cobre sequer o início da obra mas é uma forma do cliente se sentir envolvido e responsabilizado em todo o processo.

Se o papel do construtor é construir bem e em tempo, o do cliente é de acompanhar a obra e pagar a tempo.

Crédito a 90 dias ?! Outra ilusão e um nome pomposo para uma operação que apenas se traduz em lucros para a entidade bancária que suporta esse crédito. Quem, em ultima instancia, suporta esses crédito? O cliente, claro.

Já está na altura de rever "formulas" de trabalho desactualizadas e que apenas oneram a construção e propor relacionamentos comerciais mais equilibrados e menos onerosos.

Parece-me, portanto, que alguns dos conselhos aqui prestados, mais que tendenciosos, são contraproducentes.

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